Авторизация

Вы можете войти как пользователь других сайтов

Или как пользователь сайта Novaya-riga.ru:

Я забыл пароль

Если у вас нигде нет аккаунта, то, пожалуйста, зарегистрируйтeсь

Новая-Рига.Ру / Баснословные прибыли на рынке подмосковной недвижимости ушли в прошлое

Баснословные прибыли на рынке подмосковной недвижимости ушли в прошлое

22 сентября, 2010

Рынок подмосковной недвижимости сильнее дифференцирован, чем московский. Если с доходностью московской недвижимости все более менее ясно, то подмосковное жилье является во многом терра инкогнито для рискнувших инвестировать в него.

 

Единого индекса доходности подмосковного жилья как не было, так и нет. Разрозненные данные загородных девелоперов в данном случае не могут приниматься однозначно. Вследствие  этого  судить о состоянии дел в данной сфере можно на основании сопоставлений и сравнений с другими инвестиционными инструментами, ценами на рынке,  инфляцией и т.д.

Достоверно известно, что до кризиса 5-20% сделок на рынке загородной недвижимости Подмосковья приходилось на инвестиционные сделки. Об этом сообщает компания «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость». При этом различные участники рынка  тогда свидетельствовали о  доходности жилья в размере 20-100% годовых.

Вполне естественно, что на фоне тогдашнего стремительного роста цен, вышеозначенные показатели выглядели вполне естественными. Однако  сейчас, после резкого спада цен и крайне неустойчивого финансового положения многих девелоперов, вложения в подмосковное жилье и землю выглядят не только крайне рискованными, но и не однозначными.

Так, с начала года средняя стоимость жилья в Подмосковье выросла лишь на 2.9%. При этом минувший август принес недвижимости и вовсе незначительное снижение цен в размере 0.1%. Соответствующие данные оглашает Национальная  ассоциация сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга (НАСИ). На фоне августовской инфляции в размере 0.6% и прогнозируемой годовой инфляции в размере 7-8% даже возможность сдачи жилья в аренду вряд ли добавит ему инвестиционную привлекательность. Ведь только рост инфляции более чем вдвое перекрывает рост цен в регионе.

В свою очередь земля подешевела в августе по сравнению с июлем на первичном и вторичном рынках на 0,47% и 0,58% соответственно. Соответствующая информация содержится в сообщении коммуникационной группы "Земер". Показатели августа 2010 года по стоимости сотки уступили прошлогодним 1,44% . Вторичный рынок менее позитивен - стоимость сотки на 4,39% ниже по отношению к прошлому году. Незначительный рост цен был отмечен лишь на Новорижском направлении. Однако это не может изменить в целом нисходящий ценовой  тренд.

Не только подмосковная, но даже московская недвижимость не значатся в числе лидеров инвестиционной привлекательности.  Об этом свидетельствуют и данные  Центра макроэкономических исследований и стратегических разработок (ЦМЭИ) группы компаний БДО в России. Организация отмечает, что в последнее время доходность существенно выше инфляции показывают только отдельные открытые ПИФы и ОМС в золоте.  Причем лидерами по данному показателю являются открытые ПИФы акций и ОПИФы смешанных инвестиций. В августе данные инвестиционные инструменты принесли 18,24% и  8,42% дохода. В то время как  московская недвижимость смогла дать не более 1,95% реальной рублевой доходности. За год ее доходность составила 5,29%.

К низкой доходности подмосковной недвижимости добавляется ряд негативных факторов вызванных как кризисом, так и самой российской действительностью. На фоне текущих макроэкономических показателей отсутствует уверенность в прежних высоких темпах роста стоимости жилья. Помимо этого последнее и так стоит  чрезвычайно дорого для большинства россиян, что крайне ограничивает круг потенциальных инвесторов. Те же, кто готов инвестировать в жилье скорее предпочтут сделать это за рубежом, где цены ниже, недвижимость лучше, а рынок прозрачнее и прогнозируемее. Планируемое введение налога на недвижимость так же будет содействовать снижению инвестиционной привлекательности.

Доходность недвижимости существенно подтачивает и инфляция. Согласно проекту Основных направлений единой государственной денежно-кредитной политики на 2011 год и период 2012-2013 годов инфляция будет составлять в стране в 2011 году 6-7%, в 2012 году -  5-6%, в 2013 году - до 4,5-5,5%.  Что бы перекрыть данные показатели и  принести прибыль большую, чем приносят сейчас лидеры инвестиционной привлекательности недвижимость должна дорожать хотя бы на 25% в год. А столь высокий показатель является пока что не достижимым для рынка.

Вместе с тем возможности достойного заработка в Подмосковье все-таки есть. В данном случае дьявол кроется в деталях. Прежде всего, речь идет о приобретении участков без подряда размером в 10-15 соток вблизи Москвы. Несмотря на унылые ценовые тренды на рынке земли,  участки без подряда с качественной локацией могут существенно прибавить в цене за счет  прокладки к поселку коммуникаций и дорог. Пример  отдельных подмосковных поселков свидетельствует о том, что рост цен в данном случае может составить около 35%.

Привлекательность данных инвестиций усиливает низкая стоимость входа на рынок. По данным компании «Инком» средняя стоимость качественного участка без подряда составляет в ближнем Подмосковье около 5 млн. рублей. Вместе с тем на рынке достаточно много ликвидных предложений в пределах 2-3 млн. рублей. К тому же простая перепродажа земли требует от инвестора меньших знаний, чем покупка в инвестиционных целях недвижимости или осуществление с этой же целью строительства жилья.

Специалисты советуют для заключения выгодной сделки выбрать хорошо раскрученный поселок, обладающий хорошей локацией и находящийся на ранних стадиях развития. При этом финансовая устойчивость девелопера проекта должны быть беспорной. Заключение сделки необходимо доверить проверенной риэлторской компании, уделив при этом максимальное внимание юридической чистоте контракта. Конечно, даже при этом остается возможность приостановки проекта и прекращения прокладки коммуникаций. Однако размер предполагаемой краткосрочной прибыли вполне покрывает имеющиеся риски.



Еще одним способом заработка на подмосковной недвижимости в период кризиса является самостоятельное строительство жилья на приобретенном участке земли. Данный процесс более труден и рискован чем перепродажа земельных участков. Помимо этого прибыль от него может возникнуть разве что в среднесрочной и дальнесрочной перспективе. Однако доход по сравнению с перепродажей земли может быть в два раза большим. При строительстве от инвестора требуется знание не только данного вида работ, но и умение хорошо разбираться в покупательских предпочтениях на рынке загородной архитектуры. Последние меняются столь часто, что реализуемый проект может просто не успеть за ними. Чтобы избежать этого специалисты советуют выводить на продажу дома площадью до 250 кв. метров  без чистовой отделки, прибыль в данном случае могут обеспечить не общие рыночные тренды, а вполне оправданная прибавочная стоимость. А это в текущей ситуации более надежно, чем надежда на новый бум цен.

Резюмируя вышеизложенное,  стоит отметить, что баснословные прибыли на рынке подмосковной недвижимости ушли в прошлое. Связанно это, прежде всего с уничтожением кризисом спекулятивного характера рынка столичного жилья. Именно спекуляциями обосновывались высокие прибыли 2004-2008 годов. В настоящий момент получать столь высокий «подъем» могут лишь авантюристы одиночки, но не сплоченные слои инвесторов. Последние, реализовав  отличные возможности заработка в 2005-2008 году,  теперь вернутся на подмосковный рынок не скоро. Сама же недвижимость по факту оздоровления рынка окончательно превратится в долгосрочный инвестиционный инструмент.


Специальные условия на квартиры в PARK AVENUE. Готовый квартал премиум-класса.

Нашли ошибку?

Фамилия Имя:
Ваш e-mail:
Телефон:
Сообщение:
    Город-событие Лайково на Рублевке!

    Ипотека от 5,75%. Квартиры от 2 млн руб. Дворы без машин. Госгарантия по ФЗ-218

    Премиальная архитектура на Рублевке!

    Живи на Рублевке! Особенные квартиры от 2 млн руб! Чистая экология всего в 15 мин.от Москвы.

    Квартиры в поселке PARK AVENUE

    Квартиры с террасой на кровле или с участком. Свой детский сад. Парк и речка. Новая Рига, 23 км. От 50 кв. м

    Клубный поселок "Аркадия"

    9 сот.= 1,5 млн.руб. Все коммуникации! Клубный поселок-парк в лесу. Новорижское ш. 30 мин.от Москвы, Все коммуникации

    Готовые квартиры на Новой риге

    Квартиры от 2,6 млн руб. в клубном комплексе рядом с Павловской гимназией. 0% 1-й взнос.

    Новая Рига. От 57 тыс. руб. кв.м.

    Готовые монолитные дома. Экологичный район. Огороженная и охраняемая территория. Звоните!

    ENS Онегино

    Британская и российская программы! Английский детский сад и начальная школа для детей от 3 до 11 лет.

    Таунхаусы PARK FONTE

    Необычная архитектура. Панорамные окна. Вид на озеро. Рядом 10 поселков с инфраструктурой. Новая Рига.

    Участок с коммуникациями в поселке за 1,5 млн руб.

    Все коммуникации действующие. Входят в ст-ть участка. Поселок граничит с лесом. Договор купли-продажи.

    Поселок у Истринского вдхр

    15 соток за 2,6 млн руб. 2 собственных пляжа на территории, все комм-ции действующие.

    +7 (495) 150-39-12

    Квартиры на Новой Риге! ЖК Лесобережный

    Ипотека от 5,75%. Дома не выше деревьев. Госгарантия по ФЗ-218.

    Участки от 1,5 млн в КП "Ла-Манш"

    Коммуникации, включая электричество, водоснабжение и газ. Н.Рига, 57 км

    Поселок полностью в лесу!

    Новая рига 38 км. АКЦИЯ! Остался 1 участок 265 тр за сотку! Вокруг лес, рядом озеро.

Участок с коммуникациями в поселке за 1,5 млн руб.
Дачный поселок

Все коммуникации действующие. Входят в ст-ть участка. Поселок граничит с лесом. Договор купли-продажи.

Коттеджный поселок "Новоархангельское"
Коттеджный поселок

Охраняемый жилой поселок в 6 км от Москвы. Все коммуникации центральные

Поселок полностью в лесу!
Коттеджный поселок

Новая рига 38 км. АКЦИЯ! Остался 1 участок 265 тр за сотку! Вокруг лес, рядом озеро.

Квартиры на Новой Риге! ЖК Лесобережный
Лесобережный

Ипотека от 5,75%. Дома не выше деревьев. Госгарантия по ФЗ-218.

Поселок у Истринского вдхр
Поселок-курорт

15 соток за 2,6 млн руб. 2 собственных пляжа на территории, все комм-ции действующие.

+7 (495) 150-39-12

ENS Онегино
Школа

Британская и российская программы! Английский детский сад и начальная школа для детей от 3 до 11 лет.

Таунхаусы PARK FONTE
Коттеджный поселок

Необычная архитектура. Панорамные окна. Вид на озеро. Рядом 10 поселков с инфраструктурой. Новая Рига.

Премиальная архитектура на Рублевке!
Лайково 2

Живи на Рублевке! Особенные квартиры от 2 млн руб! Чистая экология всего в 15 мин.от Москвы.

Клубный поселок "Аркадия"
Коттеджный поселок

9 сот.= 1,5 млн.руб. Все коммуникации! Клубный поселок-парк в лесу. Новорижское ш. 30 мин.от Москвы, Все коммуникации

Новая Рига. От 57 тыс. руб. кв.м.
Малоэтажный комплекс

Готовые монолитные дома. Экологичный район. Огороженная и охраняемая территория. Звоните!

Участки от 1,5 млн в КП "Ла-Манш"
Европейский поселок

Коммуникации, включая электричество, водоснабжение и газ. Н.Рига, 57 км

Готовые квартиры на Новой риге
Павловский квартал

Квартиры от 2,6 млн руб. в клубном комплексе рядом с Павловской гимназией. 0% 1-й взнос.

Город-событие Лайково на Рублевке!
Лайково

Ипотека от 5,75%. Квартиры от 2 млн руб. Дворы без машин. Госгарантия по ФЗ-218

Квартиры в поселке PARK AVENUE
Коттеджный поселок Park Avenue (Квартиры Park Avenue)

Квартиры с террасой на кровле или с участком. Свой детский сад. Парк и речка. Новая Рига, 23 км. От 50 кв. м