Авторизация

Вы можете войти как пользователь других сайтов

Или как пользователь сайта Novaya-riga.ru:

Я забыл пароль

Если у вас нигде нет аккаунта, то, пожалуйста, зарегистрируйтeсь

Новая-Рига.Ру / Бум «экономных» поселков стартовал

Бум «экономных» поселков стартовал

22 июня, 2007

За последние полгода на рынке загородной недвижимости изменилось многое. В частности, появилось множество поселков эконом-класса, к тому же говорят о начале стагнации и на этом рынке. "Собственник" опросил участников рынка о тенденциях рынка и причинах перемен.

Панорамный вид

Как рассказывает руководитель аналитической службы «МИАН – агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев, за первый квартал года объем предложения составил 13,3 тыс. объектов, что на 4% меньше, чем за последний квартал 2006-го, но на 12% больше, чем за первый квартал его же. «С начала года предложение увеличилось на 28 новых поселков, – говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая, – причем основной прирост произошел за счет поселков эконом-класса и бизнес-класса».

Всего же на загородном рынке Подмосковья, по словам заместителя директора компании «Миэль – Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, сегодня представлено 25 тыс. домовладений. Или, по статистике, предоставленной компанией Vesco Realty, 2,54 млн кв. м. «Речь в данном случае идет только об объеме готового предложения, – уточняет генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев. – А объем предложения в стадии проектирования и строительства – 6,11 млн кв. м». Спрос традиционно сильно превышает предложение в эконом-сегменте, отстает в сегменте бизнес-класса и примерно соответствует предложению в элитном сегменте. В сегменте люкс дефицит наблюдается только по самым дорогим домовладениям: имеются в виду, например, поселки на несколько домов, расположенные в уникальных  природных местах – полуострова рек, особой красоты и экологической ценности лес и т. п.

Что до цен, то, по словам Алексея Кудрявцева, рост в первом квартале 2007 года составил 5-9% в зависимости от направления и категории объекта. Зависимость ценовой динамики от направления проследить достаточно легко. «На самом престижном и дорогом направлении – Рублево-Успенском шоссе – цена может доходить до $300 тыс. за сотку, а в среднем составляет около $40-50 тыс. за сотку. Второе место занимает Новорижское шоссе, где стоимость сотки в зоне до 20 км от столицы варьируется в диапазоне от $20 тыс. до $50 тыс. Самые низкие цены зафиксированы по восточному и юго-восточному направлениям», – говорит Алексей Кудрявцев.

По данным Сергея Леонтьева, если на Рублевке цены выросли (имеется в виду вторичное жилье) на 8%, то, например, на Дмитровке, Новой Риге, Ленинградке, Киевском, Калужском, Боровском направлениях – всего на 4%. «Почти 95% рынка сегодня – это рынок проектов, – уточняет Леонтьев. – И надо отметить, что размер девелоперских коррекций на этом рынке сейчас ниже, чем раньше: 2-3% вместо «привычных» 5% в полгода».

Evolution, not revolution

Ничего революционного не произошло в «расстановке сил» между подмосковными направлениями. По-прежнему лидирует в количестве предложений Новая Рига, оттеснив еще в прошлом году бывшего лидера – Рублево-Успенское шоссе; хорошие темпы развития показывают Калужское, Киевское и Дмитровское направления. «Наиболее активно с начала года развивались Новорижское и Калужское шоссе (9 и 5 новых проектов соответственно). Аутсайдерами можно назвать восточные направления, которые развиваются наиболее медленно как в плане коттеджного строительства, так в плане инфраструктуры», – считает Мария Литинецкая. «Я бы не стал говорить о направлениях-аутсайдерах, – придерживается иной точки зрения Сергей Леонтьев. – Восток действительно не так «на виду», однако там есть и престижные проекты (та же Малаховка на Новорязанском шоссе)». Леонтьев отмечает как «скачок года» развитие Киевского и Боровского шоссе: «После того как были построены первые 30 км до Апрелевки, резко увеличилось число качественных проектов, а следовательно – и цены».

«Наибольшее количество предложения характерно для Новорижского, Киевского, Рублево-Успенского, Калужского и Ярославского направлений, – уверен Владимир Яхонтов. – К этой пятерке вплотную приближаются районы Подмосковья вдоль Каширского, Дмитровского и Минского шоссе. Набирающая обороты популярность Киевского и Калужского шоссе связана с хорошей транспортной доступностью (Киевское и Боровское шоссе расширены и обновлены до района аэропорта Внуково) и малой загруженностью трасс». Именно это позволяет девелоперам предлагать проекты эконом-класса, которые находятся в зоне от 30 до 100 км от МКАД, а ранее такие проекты были невозможны именно из-за низкой транспортной доступности.

Направления отличаются и с точки зрения баланса спроса и предложения, подчеркивает Литинецкая: «На Рублево-Успенском шоссе предложение ограничено, темп ввода новых поселков заметно сократился, а спрос остался на том же уровне, что привело к дисбалансу спроса и предложения в сторону спроса. На Новорижском шоссе наблюдается равновесие предложения и спроса. Киевское и Калужское направления характеризует некоторая избыточность предложения. Однако необходимо отметить более высокие темпы роста популярности Киевского направления относительно Калужского, в то время как объем предложения растет более медленными темпами».

Тенденции: взгляд изнутри

Несмотря на то что самой очевидной проблемой рынка участники в один голос называют дефицит предложения эконом-класса, именно заметный рост доступного предложения отмечается и как основная тенденция-2007. «Девелоперы обратили внимание на эконом-сегмент (дома до $250 тыс.), – говорит Сергей Леонтьев. – Возможности компаний «доросли» до такого уровня, который позволяет удовлетворить, наконец, спрос в эконом-сегменте. К нам пришли технологии, позволяющие удешевить строительство: масштабирование, типовые проекты, относительно дешевые стройматериалы. Кроме того, девелоперы переводят земельные участки под дачное строительство, а не под ИЖС, что позволяет снизить издержки на 15-20%». По словам эксперта, уже сейчас девелоперы могут снизить себестоимость строительства до $500-600 за кв. м (что вполне укладывается в итоговую цену в пределах $250 тыс. за дом), а в будущем есть возможность довести себестоимость и до $400 за «квадрат». «Рынок эконом-класса, по сути, только начинается, и в среднесрочной перспективе я бы прогнозировал бум строительства жилья эконом-класса, когда его объемы станут сопоставимы с объемами жилищного строительства в Москве».

Одной из главных тенденций на рынке загородной недвижимости стала, во-первых, застройка значительных участков земли мегапроектами, считает Мария Литинецкая. «Уже заявлено о начале строительства в этом и следующем году нескольких крупных проектов, занимающих площади от 400 до 13 000 га: Остров Барвиха, Рублево-Архангельское, Плещеево, Остров Истра, проект «А101», Большое Домодедово. Во-вторых, идет активное развитие формата «дальних дач», а также повышение интереса застройщиков к эконом-классу. В-третьих, вырос объем инвестиций в строительство подмосковной инфраструктуры. В-четвертых, продолжает развиваться тип разноформатного поселка, сочетающего в себе различные форматы загородной недвижимости (таунхаусы, коттеджи, малоквартирные дома)».

Владимир Яхонтов отмечает как характерную тенденцию начало формирования дорогих пригородов Москвы в 30-километровой зоне от МКАД. «Можно говорить о том, что в ближайшие 5 лет дешевое жилье из этой зоны исчезнет, – уверен эксперт. – Еще одна намечающаяся тенденция – появление новых проектов эконом-класса, располагающихся на большом расстоянии от МКАД (от 50 км от МКАД) и обладающих меньшими площадями домов и участков. Девелоперы с интересом идут на дальние участки, потому что существует активный спрос на так называемые дачи, то есть дома для сезонного проживания. А еще проекты на большом удалении от Москвы требуют гораздо меньших затрат времени и средств».

А была ли стагнация?

Слово «стагнация» – одно из самых употребляемых в 2007 году всеми, кто интересуется недвижимостью. В том, что именно она царит сейчас на московском рынке, никто не сомневается. А вот как с этим дела на загородном рынке, который (по поверью) копирует столичный с некоторым отставанием? «В начале года на рынке наблюдалась стагнация, – не избегает термина Мария Литинецкая. – Темпы роста цен были достаточно низкими: около 4% на поселки бизнес-класса и элитные, чуть выше был рост цен на поселки эконом-класса (около 6%), притом что именно в поселках этого класса было исключительно сезонное провисание продаж, а не связанное со стагнацией. В первые два месяца второго квартала рост цен составил около 5%». Цены на земельные участки, по словам эксперта, также практически не претерпели изменений. Подорожали только лесные участки (на 5-7%).

«Многие клиенты сейчас стараются «оттянуть» момент покупки, апеллируя при этом именно к стагнации, – рассказывает Леонтьев. – С другой стороны, если московский рынок становится рынком реально существующих квартир, то загородный – в самом начале этого пути (95% предложения – на этапе проектирования и строительства). И когда он станет рынком реально существующих коттеджей, цены, безусловно, вырастут. Да и потом, если сравнивать с рынком московского жилья, загородный практически и не рос. Поэтому никакой коррекции тут ждать не приходится. Как, впрочем, и скачка цен – ресурсов для такого роста нет».

Темпы роста цен в текущем году будут несколько ниже, чем в предыдущем году, и составят порядка 27-30%, считает Литинецкая. «Быстрее будут дорожать поселки эконом-класса, а соответственно, и ценовая планка эконом-класса будет выше. После небольшого спада в начале 2007 года рынок ожидает сезонный всплеск. На рынке в целом можно прогнозировать появление большего числа поселков эконом-класса, хотя количество этого предложения не покроет гигантский спрос, который в этом сегменте продолжит расти. Можно также ожидать сокращения объемов предложения в сегменте бизнес-класса, что должно в принципе уравновесить спрос и предложение в данном сегменте».

sob.ru/Альбина Лебедева


Спец.предложение! Таунхаус 169 кв. м с открытой террасой на кровле

Нашли ошибку?

Фамилия Имя:
Ваш e-mail:
Телефон:
Сообщение:
    ENS Онегино

    Британская и российская программы! Английский детский сад и начальная школа для детей от 3 до 11 лет.

    Таунхаусы PARK FONTE

    Необычная архитектура. Панорамные окна. Вид на озеро. Рядом 10 поселков с инфраструктурой. Новая Рига.

    Участки от 1,5 млн в КП "Ла-Манш"

    Коммуникации, включая электричество, водоснабжение и газ. Н.Рига, 57 км

    Квартиры в поселке PARK AVENUE

    Квартиры с террасой на кровле или с участком. Свой детский сад. Парк и речка. Новая Рига, 23 км. От 50 кв. м

    Город-событие Лайково на Рублевке!

    Ипотека от 5,75%. Квартиры от 2 млн руб. Дворы без машин. Госгарантия по ФЗ-218

    Премиальная архитектура на Рублевке!

    Живи на Рублевке! Особенные квартиры от 2 млн руб! Чистая экология всего в 15 мин.от Москвы.

    Квартиры на Новой Риге! ЖК Лесобережный

    Ипотека от 5,75%. Дома не выше деревьев. Госгарантия по ФЗ-218.

    Клубный поселок "Аркадия"

    9 сот.= 1,5 млн.руб. Все коммуникации! Клубный поселок-парк в лесу. Новорижское ш. 30 мин.от Москвы, Все коммуникации

    Поселок полностью в лесу!

    Новая рига 38 км. АКЦИЯ! Остался 1 участок 265 тр за сотку! Вокруг лес, рядом озеро.

    Участок с коммуникациями в поселке за 1,5 млн руб.

    Все коммуникации действующие. Входят в ст-ть участка. Поселок граничит с лесом. Договор купли-продажи.

    Поселок у Истринского вдхр

    15 соток за 2,6 млн руб. 2 собственных пляжа на территории, все комм-ции действующие.

    +7 (495) 150-39-12

Город-событие Лайково на Рублевке!
Лайково

Ипотека от 5,75%. Квартиры от 2 млн руб. Дворы без машин. Госгарантия по ФЗ-218

Участки от 1,5 млн в КП "Ла-Манш"
Европейский поселок

Коммуникации, включая электричество, водоснабжение и газ. Н.Рига, 57 км

Поселок у Истринского вдхр
Поселок-курорт

15 соток за 2,6 млн руб. 2 собственных пляжа на территории, все комм-ции действующие.

+7 (495) 150-39-12

ENS Онегино
Школа

Британская и российская программы! Английский детский сад и начальная школа для детей от 3 до 11 лет.

Участок с коммуникациями в поселке за 1,5 млн руб.
Дачный поселок

Все коммуникации действующие. Входят в ст-ть участка. Поселок граничит с лесом. Договор купли-продажи.

Таунхаусы PARK FONTE
Коттеджный поселок

Необычная архитектура. Панорамные окна. Вид на озеро. Рядом 10 поселков с инфраструктурой. Новая Рига.

Поселок полностью в лесу!
Коттеджный поселок

Новая рига 38 км. АКЦИЯ! Остался 1 участок 265 тр за сотку! Вокруг лес, рядом озеро.

Квартиры в поселке PARK AVENUE
Коттеджный поселок Park Avenue (Квартиры Park Avenue)

Квартиры с террасой на кровле или с участком. Свой детский сад. Парк и речка. Новая Рига, 23 км. От 50 кв. м

Клубный поселок "Аркадия"
Коттеджный поселок

9 сот.= 1,5 млн.руб. Все коммуникации! Клубный поселок-парк в лесу. Новорижское ш. 30 мин.от Москвы, Все коммуникации

Квартиры на Новой Риге! ЖК Лесобережный
Лесобережный

Ипотека от 5,75%. Дома не выше деревьев. Госгарантия по ФЗ-218.

Премиальная архитектура на Рублевке!
Лайково 2

Живи на Рублевке! Особенные квартиры от 2 млн руб! Чистая экология всего в 15 мин.от Москвы.

Коттеджный поселок "Новоархангельское"
Коттеджный поселок

Охраняемый жилой поселок в 6 км от Москвы. Все коммуникации центральные