Авторизация

Вы можете войти как пользователь других сайтов

Или как пользователь сайта Novaya-riga.ru:

Я забыл пароль

Если у вас нигде нет аккаунта, то, пожалуйста, зарегистрируйтeсь

Новая-Рига.Ру / Бум «экономных» поселков стартовал

Бум «экономных» поселков стартовал

22 июня, 2007

За последние полгода на рынке загородной недвижимости изменилось многое. В частности, появилось множество поселков эконом-класса, к тому же говорят о начале стагнации и на этом рынке. "Собственник" опросил участников рынка о тенденциях рынка и причинах перемен.

Панорамный вид

Как рассказывает руководитель аналитической службы «МИАН – агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев, за первый квартал года объем предложения составил 13,3 тыс. объектов, что на 4% меньше, чем за последний квартал 2006-го, но на 12% больше, чем за первый квартал его же. «С начала года предложение увеличилось на 28 новых поселков, – говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая, – причем основной прирост произошел за счет поселков эконом-класса и бизнес-класса».

Всего же на загородном рынке Подмосковья, по словам заместителя директора компании «Миэль – Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, сегодня представлено 25 тыс. домовладений. Или, по статистике, предоставленной компанией Vesco Realty, 2,54 млн кв. м. «Речь в данном случае идет только об объеме готового предложения, – уточняет генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев. – А объем предложения в стадии проектирования и строительства – 6,11 млн кв. м». Спрос традиционно сильно превышает предложение в эконом-сегменте, отстает в сегменте бизнес-класса и примерно соответствует предложению в элитном сегменте. В сегменте люкс дефицит наблюдается только по самым дорогим домовладениям: имеются в виду, например, поселки на несколько домов, расположенные в уникальных  природных местах – полуострова рек, особой красоты и экологической ценности лес и т. п.

Что до цен, то, по словам Алексея Кудрявцева, рост в первом квартале 2007 года составил 5-9% в зависимости от направления и категории объекта. Зависимость ценовой динамики от направления проследить достаточно легко. «На самом престижном и дорогом направлении – Рублево-Успенском шоссе – цена может доходить до $300 тыс. за сотку, а в среднем составляет около $40-50 тыс. за сотку. Второе место занимает Новорижское шоссе, где стоимость сотки в зоне до 20 км от столицы варьируется в диапазоне от $20 тыс. до $50 тыс. Самые низкие цены зафиксированы по восточному и юго-восточному направлениям», – говорит Алексей Кудрявцев.

По данным Сергея Леонтьева, если на Рублевке цены выросли (имеется в виду вторичное жилье) на 8%, то, например, на Дмитровке, Новой Риге, Ленинградке, Киевском, Калужском, Боровском направлениях – всего на 4%. «Почти 95% рынка сегодня – это рынок проектов, – уточняет Леонтьев. – И надо отметить, что размер девелоперских коррекций на этом рынке сейчас ниже, чем раньше: 2-3% вместо «привычных» 5% в полгода».

Evolution, not revolution

Ничего революционного не произошло в «расстановке сил» между подмосковными направлениями. По-прежнему лидирует в количестве предложений Новая Рига, оттеснив еще в прошлом году бывшего лидера – Рублево-Успенское шоссе; хорошие темпы развития показывают Калужское, Киевское и Дмитровское направления. «Наиболее активно с начала года развивались Новорижское и Калужское шоссе (9 и 5 новых проектов соответственно). Аутсайдерами можно назвать восточные направления, которые развиваются наиболее медленно как в плане коттеджного строительства, так в плане инфраструктуры», – считает Мария Литинецкая. «Я бы не стал говорить о направлениях-аутсайдерах, – придерживается иной точки зрения Сергей Леонтьев. – Восток действительно не так «на виду», однако там есть и престижные проекты (та же Малаховка на Новорязанском шоссе)». Леонтьев отмечает как «скачок года» развитие Киевского и Боровского шоссе: «После того как были построены первые 30 км до Апрелевки, резко увеличилось число качественных проектов, а следовательно – и цены».

«Наибольшее количество предложения характерно для Новорижского, Киевского, Рублево-Успенского, Калужского и Ярославского направлений, – уверен Владимир Яхонтов. – К этой пятерке вплотную приближаются районы Подмосковья вдоль Каширского, Дмитровского и Минского шоссе. Набирающая обороты популярность Киевского и Калужского шоссе связана с хорошей транспортной доступностью (Киевское и Боровское шоссе расширены и обновлены до района аэропорта Внуково) и малой загруженностью трасс». Именно это позволяет девелоперам предлагать проекты эконом-класса, которые находятся в зоне от 30 до 100 км от МКАД, а ранее такие проекты были невозможны именно из-за низкой транспортной доступности.

Направления отличаются и с точки зрения баланса спроса и предложения, подчеркивает Литинецкая: «На Рублево-Успенском шоссе предложение ограничено, темп ввода новых поселков заметно сократился, а спрос остался на том же уровне, что привело к дисбалансу спроса и предложения в сторону спроса. На Новорижском шоссе наблюдается равновесие предложения и спроса. Киевское и Калужское направления характеризует некоторая избыточность предложения. Однако необходимо отметить более высокие темпы роста популярности Киевского направления относительно Калужского, в то время как объем предложения растет более медленными темпами».

Тенденции: взгляд изнутри

Несмотря на то что самой очевидной проблемой рынка участники в один голос называют дефицит предложения эконом-класса, именно заметный рост доступного предложения отмечается и как основная тенденция-2007. «Девелоперы обратили внимание на эконом-сегмент (дома до $250 тыс.), – говорит Сергей Леонтьев. – Возможности компаний «доросли» до такого уровня, который позволяет удовлетворить, наконец, спрос в эконом-сегменте. К нам пришли технологии, позволяющие удешевить строительство: масштабирование, типовые проекты, относительно дешевые стройматериалы. Кроме того, девелоперы переводят земельные участки под дачное строительство, а не под ИЖС, что позволяет снизить издержки на 15-20%». По словам эксперта, уже сейчас девелоперы могут снизить себестоимость строительства до $500-600 за кв. м (что вполне укладывается в итоговую цену в пределах $250 тыс. за дом), а в будущем есть возможность довести себестоимость и до $400 за «квадрат». «Рынок эконом-класса, по сути, только начинается, и в среднесрочной перспективе я бы прогнозировал бум строительства жилья эконом-класса, когда его объемы станут сопоставимы с объемами жилищного строительства в Москве».

Одной из главных тенденций на рынке загородной недвижимости стала, во-первых, застройка значительных участков земли мегапроектами, считает Мария Литинецкая. «Уже заявлено о начале строительства в этом и следующем году нескольких крупных проектов, занимающих площади от 400 до 13 000 га: Остров Барвиха, Рублево-Архангельское, Плещеево, Остров Истра, проект «А101», Большое Домодедово. Во-вторых, идет активное развитие формата «дальних дач», а также повышение интереса застройщиков к эконом-классу. В-третьих, вырос объем инвестиций в строительство подмосковной инфраструктуры. В-четвертых, продолжает развиваться тип разноформатного поселка, сочетающего в себе различные форматы загородной недвижимости (таунхаусы, коттеджи, малоквартирные дома)».

Владимир Яхонтов отмечает как характерную тенденцию начало формирования дорогих пригородов Москвы в 30-километровой зоне от МКАД. «Можно говорить о том, что в ближайшие 5 лет дешевое жилье из этой зоны исчезнет, – уверен эксперт. – Еще одна намечающаяся тенденция – появление новых проектов эконом-класса, располагающихся на большом расстоянии от МКАД (от 50 км от МКАД) и обладающих меньшими площадями домов и участков. Девелоперы с интересом идут на дальние участки, потому что существует активный спрос на так называемые дачи, то есть дома для сезонного проживания. А еще проекты на большом удалении от Москвы требуют гораздо меньших затрат времени и средств».

А была ли стагнация?

Слово «стагнация» – одно из самых употребляемых в 2007 году всеми, кто интересуется недвижимостью. В том, что именно она царит сейчас на московском рынке, никто не сомневается. А вот как с этим дела на загородном рынке, который (по поверью) копирует столичный с некоторым отставанием? «В начале года на рынке наблюдалась стагнация, – не избегает термина Мария Литинецкая. – Темпы роста цен были достаточно низкими: около 4% на поселки бизнес-класса и элитные, чуть выше был рост цен на поселки эконом-класса (около 6%), притом что именно в поселках этого класса было исключительно сезонное провисание продаж, а не связанное со стагнацией. В первые два месяца второго квартала рост цен составил около 5%». Цены на земельные участки, по словам эксперта, также практически не претерпели изменений. Подорожали только лесные участки (на 5-7%).

«Многие клиенты сейчас стараются «оттянуть» момент покупки, апеллируя при этом именно к стагнации, – рассказывает Леонтьев. – С другой стороны, если московский рынок становится рынком реально существующих квартир, то загородный – в самом начале этого пути (95% предложения – на этапе проектирования и строительства). И когда он станет рынком реально существующих коттеджей, цены, безусловно, вырастут. Да и потом, если сравнивать с рынком московского жилья, загородный практически и не рос. Поэтому никакой коррекции тут ждать не приходится. Как, впрочем, и скачка цен – ресурсов для такого роста нет».

Темпы роста цен в текущем году будут несколько ниже, чем в предыдущем году, и составят порядка 27-30%, считает Литинецкая. «Быстрее будут дорожать поселки эконом-класса, а соответственно, и ценовая планка эконом-класса будет выше. После небольшого спада в начале 2007 года рынок ожидает сезонный всплеск. На рынке в целом можно прогнозировать появление большего числа поселков эконом-класса, хотя количество этого предложения не покроет гигантский спрос, который в этом сегменте продолжит расти. Можно также ожидать сокращения объемов предложения в сегменте бизнес-класса, что должно в принципе уравновесить спрос и предложение в данном сегменте».

sob.ru/Альбина Лебедева


Спец.предложение! Таунхаус 169 кв. м с открытой террасой на кровле

Нашли ошибку?

Фамилия Имя:
Ваш e-mail:
Телефон:
Сообщение:
    Коттеджный поселок "Берёзки"

    Дома на Рублёвке от 64 миллионов рублей! Готовая инфраструктура, включая школу и детский сад. Победитель международной премии.

    ENS Онегино

    Британская и российская программы! Английский детский сад и начальная школа для детей от 3 до 11 лет.

    Лесные участки. Поселок Счастье

    Участки от 3,5 млн руб. Полностью в лесу. 38 км от МКАД. Все центральные коммуникации.

    Последние квартиры с террасой на крыше

    Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км.

    Готовые дома на Новой Риге

    Жилой поселок бизнес-класса. Вся инфраструктура. Охраняемая территория. Транспортная доступность. 15 км от МКАД.

    ГОТОВЫЙ ЖИЛОЙ ПОСЕЛОК!

    Участки на Новой Риге от 760 000 руб., включая газ, свет, воду, в окружении леса, 85км МКАД.

    Готовый поселок "Глебово"

    Участки с комм-циями от 1,5 млн.р. Без доплат! Центральные комму-ции, развитая инфр-ра, рядом ж/д станция

    Поселок у Истринского вдхр

    15 соток за 2,6 млн руб. 2 собственных пляжа на территории, все комм-ции действующие.

    +7 (495) 150-39-12

    КП "Петрово-Дальнее"

    Готовые коттеджи от 28 млн руб. Развитая инфраструктура. 15 км от МКАД. Звоните!

ГОТОВЫЙ ЖИЛОЙ ПОСЕЛОК!
Дачный поселок

Участки на Новой Риге от 760 000 руб., включая газ, свет, воду, в окружении леса, 85км МКАД.

Коттеджный поселок "Новоархангельское"
Коттеджный поселок

Охраняемый жилой поселок в 6 км от Москвы. Все коммуникации центральные

ENS Онегино
Школа

Британская и российская программы! Английский детский сад и начальная школа для детей от 3 до 11 лет.

Готовые дома на Новой Риге
Петрово-Дальнее спец

Жилой поселок бизнес-класса. Вся инфраструктура. Охраняемая территория. Транспортная доступность. 15 км от МКАД.

КП "Петрово-Дальнее"
Коттеджный поселок

Готовые коттеджи от 28 млн руб. Развитая инфраструктура. 15 км от МКАД. Звоните!

Последние квартиры с террасой на крыше
Коттеджный поселок Park Avenue (Квартиры Park Avenue)

Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км.

Готовый поселок "Глебово"
Дачный поселок

Участки с комм-циями от 1,5 млн.р. Без доплат! Центральные комму-ции, развитая инфр-ра, рядом ж/д станция

Лесные участки. Поселок Счастье
Коттеджный поселок

Участки от 3,5 млн руб. Полностью в лесу. 38 км от МКАД. Все центральные коммуникации.

Коттеджный поселок "Берёзки"
Коттеджный поселок

Дома на Рублёвке от 64 миллионов рублей! Готовая инфраструктура, включая школу и детский сад. Победитель международной премии.

Поселок у Истринского вдхр
Поселок-курорт

15 соток за 2,6 млн руб. 2 собственных пляжа на территории, все комм-ции действующие.

+7 (495) 150-39-12