Авторизация

Вы можете войти как пользователь других сайтов

Или как пользователь сайта Novaya-riga.ru:

Я забыл пароль

Если у вас нигде нет аккаунта, то, пожалуйста, зарегистрируйтeсь

Доходные поселки: российский опыт

21 октября, 2008

Аренда загородного дома всегда сопряжена с рисками: мошенничество со стороны арендодателя, повышение арендной ставки, досрочное расторжение договора из-за жизненных обстоятельств владельца... Как избежать всех этих сложностей? Ответ прост: отправляться в доходные поселки, где собственником жилья выступает сам застройщик. Но где искать такие поселки, и какие преимущества они сулят?

Доходные ли?

“Рынок доходной жилой недвижимости начал активно развиваться в постсоветское время с приходом в столичный регион западного потребителя (топ-менеджеры иностранных компаний)”, – рассказывает Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании “Усадьба”. Активное развитие очередного западного формата продолжалось недолго: кризис 1998 года спровоцировал не только отток капитала, но и иностранных сотрудников – основных клиентов доходных коттеджей. И только с начала 2000 года наступил второй этап развития рынка организованной аренды загородных домов, и говорить о его становлении пока рано.

По словам Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, в Подмосковье организованных доходных поселков не так много. “Это связано с тем, что их возведение менее выгодно для девелоперов, чем возведение поселка на продажу: прежде чем сдавать дома, необходимо полностью завершить их строительство и строительство инфраструктуры, а коттеджи в поселке на продажу можно предлагать, когда проект еще находится на бумажной стадии”. Аналогичного мнения придерживается и Александра Косарева, руководитель отдела аренды брокерско-консалтинговой компании TWEED: “При сегодняшнем уровне цен строительство доходных поселков является невыгодным. Слишком большие затраты, а продажа коттеджей намного выгоднее, чем сдача в аренду”.

Однако ситуация на рынке доходных поселков не так печальна: спрос непрерывно увеличивается (причем не только со стороны иностранцев, но и российских граждан), арендные ставки растут, да и количество поселков ориентированных исключительно на аренду тоже постепенно возрастает. Несмотря на невысокую рентабельность проекта (20-25% в год) и длительную окупаемость (6-7 лет) интерес девелоперов к данному формату не исчезает. К тому же издержки на строительство рентных поселков можно легко сократить. Так, по словам Марии Литинецкой, для увеличения сроков окупаемости проекта многие застройщики возводят арендные дома в поселках, ориентированных на продажу. В качестве примера можно привести поселок “Фоминское” по Калужскому шоссе и поселок “Княжье озеро”. Стоит отметить, что спрос на доходные поселки со стороны арендаторов увеличивается с каждым годом, и на это есть свои объективные причины.

Больше чем аренда

Прежде чем говорить о преимуществах доходных поселков, стоит обозначить круг потенциальных арендаторов. “Как класс доходные поселки, в большей мере привлекают иностранцев, не готовых приобрести недвижимость в России, но заинтересованных во временном проживании загородом”, – отмечает Антон Маталыгин, заместитель генерального директора компании “НЛК Домостроение”. С этим соглашается и Александра Косарева, дополняя, что иностранные сотрудники (а это чаще всего топ-менеджмент) предпочитают жить в охраняемых поселках с хорошо развитой инфраструктурой. Как правило, иностранцы являются долгосрочными арендаторами (от полугода до нескольких лет), хотя некоторые заселяются всего на несколько дней, например, на время конференции или корпоративных съездов. В качестве арендаторов также могут выступать российские предприниматели и топ-менеджеры, которые, не желая приобретать загородное жилье, тем не менее, хотят жить загородом. Стоит отметить, что именно эта прослойка российского общества и составляет на сегодняшний день основную массу жителей доходных поселков.

“Еще одной категорией потенциальных арендаторов могут выступать люди, ведущие собственное строительство или готовые к приобретению недвижимости, но желающие попробовать загородный образ жизни до принятия решения о покупке”, – говорит Антон Маталыгин. Впрочем, некоторые из них в итоге отказываются от своей затеи, предпочитая собственному жилью аренду комфортных и уютных коттеджей.

В любом случае можно констатировать факт, что арендаторами в доходных поселках выступают люди обеспеченные. И это вполне логично, ведь доходные поселки – это, как правило, недвижимость класса deluxe, и арендные ставки здесь, по словам Александры Косаревой, варьируются в диапазоне 10-15 тыс. долларов США в месяц. Впрочем, расценки вполне адекватны, если учесть все преимущества…

А преимуществ у доходных поселков, по сравнению с обычными, немало. Во-первых, исключаются личностные проблемы во взаимоотношениях с арендодателем: никаких внеурочных визитов, спонтанных повышений арендной ставки, неожиданных выселений из-за приездов родственников. Арендодателем является сам застройщик, а все тарифы, права и обязанности прописываются в договоре.

Во-вторых, доходные поселки отличаются выгодным месторасположением, например, в 10-15 км зоне от города, либо в живописном районе на берегу водоема или недалеко от лесного бора, либо на территории пансионатов и санаториев с собственной оздоровительной и развлекательной инфраструктурой. К слову об инфраструктуре, все доходные поселки являются охраняемыми, и на их территории всегда присутствуют не только магазины, аптеки и медицинской пункт, но и развлекательные объекты: рестораны, клубы, SPA-центры, фитнес-клубы, гольф-клубы и многое другое. При этом в стоимость проживания часто входят скидки на посещение инфраструктурных объектов, а если поселок находится на территории санатория или пансионата – еще и на лечебно-оздоровительные услуги.

А если добавить к этому единое социальное окружение, гостиничный сервис (который, правда, есть не везде) и другие приятные бонусы, то повышение спроса на доходные поселки становится вполне объяснимым.

Памятка арендатору

Все доходные поселки условно можно разделить на две категории – ориентированные на долгосрочную аренду и краткосрочную (выходные, праздники, корпоративы). В первом случае поселки, как правило, расположены на небольшом удалении от города – до 20 км, и предлагают в аренду коттеджи и таунхаусы.
 
Примером таких поселков может служить Pine Forest, “Воскресенское”, “Фоминское” на Калужском шоссе, “Сновидово” – на Рублевском, а также поселки “Росинка”, Сет унь, “Серебряный бор”, “Новогородские березки”, “Павл овы родники” и другие. Средняя стоимость аренды в таких поселках составляет около $15 тыс. в месяц, а стоимость таунхаусов несколько ниже, к примеру, в “Росинках” – $13,5 тыс.

Доходные поселки, ориентированные на краткосрочную аренду, отличаются более развитой развлекательной инфраструктурой. Здесь могут присутствовать площадки для игры в теннис и гольф, зоны для конных прогулок, организован прокат квадроциклов, полеты на воздушном шаре, прыжки с парашютом. На большой воде популярны водные лыжи, гидроциклы, катамараны, яхтинг, и даже рыбалка. Менее активным арендаторам в таких поселках тоже не придется скучать, ведь там есть рестораны, клубы, SPA-салоны и сауны.

Как правило, поселки второй категории расположены в 50-70 км от столицы, однако, в данном случае, по словам Ивана Шулькова, на первый план выдвигается не транспортная доступность, а “природно-рекреационные характеристики месторасположения”. В качестве примера можно привести такие поселки как “Завид ово”, “Колкун ово”, “Яхрома”, “Волен”, “Царь-град – Спа с Тешилово”, а также популярные центры отдыха – “Нахабино Countr y Club”, “Ист ра Holiday Club” и другие. Поскольку аренда в подобных поселках носит краткосрочный характер, то и стоимость целесообразнее указывать за сутки. Так диапазон арендных ставок варьируется от 5 до 40 тыс. рублей в сутки, а средняя цена – 13 тыс. рублей.

Отдельно стоит отметить арендные городки, расположенные на территориях лечебно-оздоровительных комплексов. Наибольшая концентрация таких поселков на Рублево-Усп енском шоссе на территории лечебно-о здоровительных центров в “Жуковке”, “Усово”, “Успенском”, “Соснах”, “Петрово-Дальнее”, “Архангельского” и др. Как правило, аренда здесь носит сезонный характер, а ставки составляют около $15-20 тыс. в месяц.

В заключении хотелось бы отметить, что, несмотря на разговоры о низкой рентабельности, доходные поселки продолжают возникать на подмосковном рынке. Так среди новых проектов стоит отметить поселок таунхаусов “Резиденция Рублево” от компании “Снегири”. Поселок будет расположен всего в 1 км от Москвы по Новорижскому шоссе, а таунхаусы, средней площадью в 500 кв. м, обойдутся арендаторам примерно в $20-40 тыс. в месяц. В целом же мнение экспертов сводится к тому, что рынок организованной аренды загородного жилья будет развиваться в направлении “смешанных” поселков, где будут присутствовать коттеджи на продажу и в аренду.

Впрочем, такая ситуация наблюдается уже сегодня…

Автор: Роман Ильягуев


Материалы на эту тему:

1 км береговой полосы. Лес снаружи и внутри. 10 км по Новой Риге. Квартиры от 2 млн руб.

Нашли ошибку?

Фамилия Имя:
Ваш e-mail:
Телефон:
Сообщение:
    Природный жилой поселок в 15 мин. от Москвы!

    Новогодние подарки и специальные цены в КП “Лес и река”! Все действующие коммуникации включены в стоимость. Предложение ограничено.

    15 мин от м. Тушинская

    1 км береговой полосы. Лес снаружи и внутри. 10 км по Новой Риге. Квартиры от 2 млн руб.

    КП “Шале Рублёво”!

    НИЗКИЕ ЦЕНЫ НА РУБЛЁВКЕ! Дома и участки. Рублево-Успенское ш., все коммуникации, ИЖС!

    Премиальная архитектура на Рублевке!

    Живи на Рублевке! Особенные квартиры от 2.2 млн руб! Чистая экология всего в 15 мин.от Москвы.

    ГОТОВЫЙ ЖИЛОЙ ПОСЕЛОК!

    Участки на Новой Риге от 760 руб., включая газ, свет, воду, в окружении леса, 85км МКАД.

    Участок с коммуникациями в поселке за 1,5 млн руб.

    Все коммуникации действующие. Входят в ст-ть участка. Поселок граничит с лесом. Договор купли-продажи.

    Поселок у Истринского вдхр

    15 соток за 2,6 млн руб. 2 собственных пляжа на территории, все комм-ции действующие.

    +7 (495) 150-39-12

    Истринский лес

    15 соток в лесу с коммуникациями за 4,5 млн руб. Новая рига. Коммуникации действующие.

    Город-событие Лайково на Рублевке!

    Только до 31 декабря: квартиры от 2,2 млн.руб. Ипотека от 6,45%. Звоните и приезжайте!

    КП «Западная Резиденция»

    Специальное предложение в Западной Резиденции: коттедж площадью 350 кв.м всего за 29,9 млн. руб. 4 трассы для подъезда.

     

    ENS Онегино

    Британская и российская программы! Английский детский сад и начальная школа для детей от 3 до 11 лет.

    Квартиры в PARK AVENUE на Новой Риге

    Свободная планировка. Готовый квартал премиум-класса. Есть квартиры с участком. Специальные цены до 15.01.2018г.

    Заманчивые цены на Рублёвке!

    КП “Папушево”. Готовые дома, участки и дуплексы! Жилой посёлок бизнес-класса. Все центральные коммуникации, ИЖС, круглосуточная охрана!

    Таунхаусы FUTURO PARK на Новорижском шоссе

    Таунхаус за 13,9 млн.руб.! Жилая площадь 150 кв. м, эксплуатируемая кровля, участок 2 сотки.

    Шотландский Квартал - жилой поселок на берегу реки Истра

    АКЦИЯ - дуплекс за 4,99 млн. Дома от 8,6 млн. Ипотека. Рассрочка. 45 мин от Москвы.

    ГОТОВЫЕ ДОМА

    "ПОРТОФИНО-ЛАЙТ". Центральные коммуникации, Лес, Река, Документы на собственность

ENS Онегино
Школа

Британская и российская программы! Английский детский сад и начальная школа для детей от 3 до 11 лет.

КП «Западная Резиденция»
Коттеджный поселок

Специальное предложение в Западной Резиденции: коттедж площадью 350 кв.м всего за 29,9 млн. руб. 4 трассы для подъезда.

 

Премиальная архитектура на Рублевке!
Лайково 2

Живи на Рублевке! Особенные квартиры от 2.2 млн руб! Чистая экология всего в 15 мин.от Москвы.

Истринский лес
Коттеджный поселок

15 соток в лесу с коммуникациями за 4,5 млн руб. Новая рига. Коммуникации действующие.

Таунхаусы FUTURO PARK на Новорижском шоссе
Коттеджный поселок Futuro Park (Футуро Парк)

Таунхаус за 13,9 млн.руб.! Жилая площадь 150 кв. м, эксплуатируемая кровля, участок 2 сотки.

Шотландский Квартал - жилой поселок на берегу реки Истра
Коттеджный поселок

АКЦИЯ - дуплекс за 4,99 млн. Дома от 8,6 млн. Ипотека. Рассрочка. 45 мин от Москвы.

ГОТОВЫЙ ЖИЛОЙ ПОСЕЛОК!
Дачный поселок

Участки на Новой Риге от 760 руб., включая газ, свет, воду, в окружении леса, 85км МКАД.

ГОТОВЫЕ ДОМА
Комплекс поселков

"ПОРТОФИНО-ЛАЙТ". Центральные коммуникации, Лес, Река, Документы на собственность

Серия домов «Стрелец» Зодчий
Зодчий

Каркасный дом от 448,8 тысяч рублей3 спальни, 2 этажа, 79 кв.м

Город-событие Лайково на Рублевке!
Лайково

Только до 31 декабря: квартиры от 2,2 млн.руб. Ипотека от 6,45%. Звоните и приезжайте!

Природный жилой поселок в 15 мин. от Москвы!
Коттеджный поселок

Новогодние подарки и специальные цены в КП “Лес и река”! Все действующие коммуникации включены в стоимость. Предложение ограничено.

Квартиры в PARK AVENUE на Новой Риге
Коттеджный поселок Park Avenue (Квартиры Park Avenue)

Свободная планировка. Готовый квартал премиум-класса. Есть квартиры с участком. Специальные цены до 15.01.2018г.

КП “Шале Рублёво”!
Коттеджный поселок

НИЗКИЕ ЦЕНЫ НА РУБЛЁВКЕ! Дома и участки. Рублево-Успенское ш., все коммуникации, ИЖС!

Участок с коммуникациями в поселке за 1,5 млн руб.
Дачный поселок

Все коммуникации действующие. Входят в ст-ть участка. Поселок граничит с лесом. Договор купли-продажи.

Готовый дом в поселке Вилла Нова
Коттеджный поселок Villa Nova (Вилла Нова)

14 км от МКАД. Готовый дом 219 кв м - 18 млн руб! Все коммуникации.

Поселок у Истринского вдхр
Поселок-курорт

15 соток за 2,6 млн руб. 2 собственных пляжа на территории, все комм-ции действующие.

+7 (495) 150-39-12

Заманчивые цены на Рублёвке!
Коттеджный поселок

КП “Папушево”. Готовые дома, участки и дуплексы! Жилой посёлок бизнес-класса. Все центральные коммуникации, ИЖС, круглосуточная охрана!

15 мин от м. Тушинская
Лесобережный

1 км береговой полосы. Лес снаружи и внутри. 10 км по Новой Риге. Квартиры от 2 млн руб.

Коттеджный поселок "Новоархангельское"
Коттеджный поселок

Охраняемый жилой поселок в 6 км от Москвы. Все коммуникации центральные