Весенние прогнозы

Небывалый рост цен на недвижимость столицы, при этом в первую очередь на недвижимость эконом-класса, всколыхнуло рынок. Впрочем, подобный всплеск некоторые специалисты прогнозировали еще в прошлом году.

«Говорить о том, что рост цен начался только сейчас – неверно. Несмотря на стагнацию спроса в первом полугодии 2007 года, цены на квартиры на вторичном рынке Москвы начали расти еще с июля прошлого года, на первичном рынке (как в Москве, так и в Московской области) рост не прекращался с начала этого года, -  говорит Елена Логвина, руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка холдинга «МИЭЛЬ». – «В январе и феврале 2008 г. темпы роста на вторичном рынке Москвы составили около 5% в месяц. По сравнению с последними месяцами предыдущего года (ноябрь – 3,1%, дек – 3,8%) они, конечно, выше. На рынке Московской области ситуация аналогичная, но приросты с начала года ниже московских – 3-4%. Интересно, что вновь выходящие на рынок квартиры на 1-2% дороже, чем в среднем по рынку. Кроме того, в феврале время экспозиции квартир выросло. Рост цены касается всех сегментов рынка, однако дешевое жилье низкого качества, расположенное в спальных районах Москвы или в дальнем Подмосковье дорожает более стремительными темпами».

Подобный скачок стоимости квадратного метра Елена Логвина объясняет совокупностью нескольких факторов: «На рынок оказали влияние реализация отложенного спроса, который имел место в 2007 г., снижение курса доллара, неустойчивость фондового рынка. Немаловажное значение имел и слух о деноминации рубля, что привлекло к рынку недвижимости дополнительное внимание, как к устойчивому вложению денежных средств. Таким образом, повысился спрос на квартиры, что и привело в итоге к росту цен».  А как дела обстоят с загородной недвижимостью?

Так сложилось, что рынок загородной недвижимости в России является сезонным. И пик внимания к жилью за городом приходится именно на весну. «Наиболее активно цены на загородную недвижимость растут в весенний период и в первый месяц лета, в июле-августе темпы роста, как правило, несколько замедляются, - разъяснеет сезонность Елена Логвина, - Сентябрь-октябрь приносит вторую волну роста цен. В зимний период традиционно происходит снижение рыночной активности».
 
Впрочем, есть тенденция к смещению сезонности на спрос на жилье за городом. «Рынок загородной недвижимости в Московской области считается сезонным: весной и летом интерес потенциальных покупателей к коттеджам активизируется, а осенью и зимой, напротив, падает. Соответственно, в периоды наибольшей активности покупателей цены растут быстрее, чем в периоды затишья.

Эта особенность поведения покупателей на рынке подмосковных загородных домов начинает претерпевать изменения. В последние несколько лет всплеск спроса постепенно перемещается с весеннего периода на конец зимнего. Активность на загородном рынке сейчас такая же, как и в пределах МКАД» - говорят специалисты компании RODEX GROUP. Подобное смещение сезонности генеральный директор агентства элитной недвижимости TWEED Ирина Могилатова объясняет тем, что январь-февраль являются традиционными месяцами «бонусов» в крупных компаниях. Большинство покупателей загородной недвижимости – это средний класс, менеджеры среднего и высшего звена. Как правило, компании по результатам года выплачивают большие премии своим менеджерам, который порой могут быть равны годовой зарплате. Именно эти средства тратятся на приобретение загородного жилья. Надежная инвестиция, с учетом стабильного роста цен на загородную недвижимость.

В первом квартале 2007 г. относительно начала года цены на загородные домовладения Подмосковья выросли на 15,3%., как говорит руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка холдинга «МИЭЛЬ». «В весенне-летний период (второй квартал 2007 г) на фоне увеличения числа предложений цены плавно продолжали увеличиваться: +0,6%» - уточняет Елена Логвина.

В этом году рост цен на загородную недвижимость начался раньше, где-то с конца января – начала февраля. «Всплеск спроса на подмосковные коттеджи в 2008 году начался уже с января - сразу после праздников. В этом году уже в январе рост спроса зафиксирован на уровне 45%, - информирует RODEX GROUP. – «Активизация интереса к приобретению загородных домов в зимнее время обусловлена несколькими причинами. Именно в это время люди начинают планировать не только свой отдых, но и покупку загородного жилья для этого отдыха. Кроме того, рынок загородной недвижимости в последнее время становится более доходным по сравнению с городским жильем. Это объясняется тем, что загородные дома в Московской области постепенно теряют статус дач и приобретают статус дома для постоянного проживания, дублирующего городскую».

Несмотря на то, что рынок загородной недвижимости постепенно начинает дублировать городскую, спрос на дачи традиционно велик. А тут пока не наблюдается резких смещений сезонности, а соответственно и всплеска цен в конце зимы, а не весной. Примерно с середины апреля до середины июня – время интереса к дачам. Так как дачный сегмент рынка загородной недвижимости составляет довольно большую долу от общего числа предложений, то полностью смещения периода повышенного интереса к рынку загородной недвижимости на конец зимы быть не может, а, соответственно, всплеск цен будет по-прежнему приходится на весну.

Все же сезонность пока действует по старым правилам и пик роста цен, связанный с активностью покупателей в весенний сезон, по-прежнему соблюдается. «Можно предположить, что рост цен на загородную недвижимость весной 2008 года составит 10% (весной 2007 года цены выросли примерно на 12%)» - прогнозируют специалисты  RODEX GROUP. В компании «МИЕЛЬ» темпы роста цен на жилье за вне города в предполагают в пределах 20-25%. Что же, увидим, оправдаются ли прогнозы, или рынок приготовил очередные сюрпризы?

Текст: Топталова Анна