Авторизация

Вы можете войти как пользователь других сайтов

Или как пользователь сайта Novaya-riga.ru:

Я забыл пароль

Если у вас нигде нет аккаунта, то, пожалуйста, зарегистрируйтeсь

Новая-Рига.Ру / Инфраструктура / Услуги / Редакция Novaya-Riga.Ru / Рынок аренды: будут ли расти цены?

Рынок аренды: будут ли расти цены?

8 декабря, 2006

Активный рост цен с рынка продаж перекинулся на рынок аренды. Но этот рынок устроен несколько по-иному, и поэтому развитие событий здесь будет иным – более соответствующим классическим канонам экономики.

Сейчас на рынке наблюдается динамичный рост ставок на арендуемое жилье: за шесть месяцев 2006 года (с мая по октябрь) в Москве цены по различным сегментам выросли от 10 до 25%. Однокомнатное жилье эконом-класса подорожало на $113, двухкомнатные квартиры – на $71, а трехкомнатные квартиры выросли в цене на $102, сообщает Мария Жукова, заместитель директора управления аренды компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». Марина Дубкова, эксперт отдела аренды группы компаний «МГСН», добавляет, что резкий рост цен на квартиры эконом-класса начался с середины августа.
Так, для сравнения, если в июне – июле можно было снять однокомнатную квартиру за 600$, то к августу цена повысилась до $700, а в данный момент однокомнатную квартиру трудно найти и за $750, рассказывают агенты риелторских компаний. Таким образом, если судить по данным профессиональных посредников, нижняя планка цены на самое дешевое отдельное жилье выросла на 25% буквально за два месяца. Все остальные виды жилья выросли примерно на 10–15% за осень. К примеру, только в ноябре, по данным компании «Миэль», стоимость найма однокомнатных квартир эконом-класса выросла за этот период на 2,5%, двухкомнатных – на 3,2%, а цена аренды трехкомнатных квартир, которые пользуются заметно меньшим спросом, упала на 1,4%. Однако эта статистика включает квартиры бизнес-класса, о ценовой динамике которых лучше рассуждать отдельно от квартир эконом-класса.
Причины подорожания квартир в общем-то понятны: во-первых, владельцы тянутся за ценами продажи, во-вторых, доллар по отношению к рублю падает, а в-третьих, коммунальные услуги растут весьма существенно. Недавно на сайте «Собственника» развернулась дискуссия об уровне рентабельности мини-бизнеса по сдаче московских квартир в аренду – и выкристаллизовались две точки зрения. Первая – что цены на аренду сейчас занижены и будут неизбежно расти, а вторая – что рынок сбалансирован, просто не очень финансово грамотные владельцы квартир толком не умеют считать рентабельность этого бизнеса, который даже при нынешних ставках составляет вполне приемлемые 8–10%. Понять, кто прав и будут ли дальше расти цены на аренду, можно, только разобравшись со структурой спроса и предложения на этом рынке.

Спрос
По данным риелторских компаний, основной спрос существует на самое дешевое жилье с минимальным набором удобств – как правило, это однокомнатные квартиры где-то на окраине, по цене от $500. Это понятно: средний доход москвича по статистике составляет примерно $1000, и понятно, что платить за жилье больше половины своего дохода мало кому по силам. $500 – реальная планка массового спроса, которую показывает официальная статистика. На самом деле с учетом «серых» доходов (а сейчас они занимают существенно меньшую долю в экономике, чем три года назад) население может платить немного больше, максимум $600–650. Можно подойти к оценке платежеспособного спроса с другой стороны – ипотечной. Чтобы купить ту же самую однокомнатную квартиру в Москве, можно взять кредит на 30 лет, и платить каждый месяц по $1000. Но, чтобы взять такой кредит, надо получать как минимум $2000 ежемесячно и иметь возможность взять справку о доходах, что серьезно ограничивает спрос. Однако очевидно, что если цена аренды дорастет до этой планки, то люди все равно предпочтут покупать квартиру в кредит, а не платить за нее аренду. Поэтому $1000 за рядовую однокомнатную – завышенная планка, на которую арендодатели могут не рассчитывать в ближайшее время. К тому же на рынке продаж уже началось падение цен именно на такие  квартиры, и, по прогнозам аналитиков irn.ru, к середине следующего года самое дешевое жилье подешевеет на 10–15%, что опять же сделает его доступнее для покупки.
По опросам, арендная ставка в $700 – психологическая планка, после которой приезжие серьезно начинают задумываться либо о переезде в Подмосковье, либо о кооперировании с другими арендаторами, либо о возвращении домой. Тем самым на рынке идут процессы, которые серьезно уменьшают спрос. Как показывает опрос агентов по недвижимости, аренда самого дешевого жилья в основном востребована среди приезжих. А их сейчас из столицы активно выжимают. Акции против нелегальных рабочих, квота на привлеченную из регионов рабочую силу приводят на деле к повышению размеров взяток, которые берут с не имеющих регистрации милиционеры в метро. А это снижает привлекательность Москвы как региона, где можно хорошо заработать. Кстати, большинство украинцев и белорусов, ездивших в Москву на заработки 5–10 лет назад «вахтовым методом», сейчас либо осели здесь на более постоянных условиях, либо нашли работу на родине, экономика которых стала позволять зарабатывать достаточные для жизни деньги.
Немного другой срез спроса представляют москвичи (как правило, молодые), арендующие квартиры. Они более требовательны и к качеству жилья, а поэтому готовы платить за него больше. К тому же на открытый рынок москвичи выходят несколько реже – как правило, снимают квартиры у знакомых и родственников. Но и они задумываются о том, уезжать ли от родителей в отдельное жилье, которое обходится больше чем в половину зарплаты.
Спрос на более дорогое жилье обеспечивают в том числе компании, арендующие квартиры для приглашенных специалистов и менеджеров из других городов. Сейчас, однако, в связи с интенсивным региональным развитием компаний эти же специалисты едут обратно в регионы. Каждый день приходят сообщения о том, что открываются филиалы крупнейших операторов различных секторов рынка в Краснодаре, Ханты-Мансийске и Нижнем Новгороде и т. д. – все это реально оттягивает спрос с рынка бизнес-аренды, поскольку специалисты, которые соглашаются ехать в регионы, как правило, не москвичи. К тому же на рынке аренды дорогого жилья (свыше $1500) свои условия диктует арендатор, а не арендодатель: здесь спрос значительно ниже предложения. А по законам экономики это влечет за собой снижение цен.
В эконом-секторе пока спрос превышает предложение, но уже агенты говорят о том, что есть квартиры, которые висят в базе неделями, в то время как летом практически каждое предложение уходило за 2–3 дня. Причины тоже понятны: уменьшение спроса, как в связи с сезонностью, так и с поднявшимися ценами к планке, которая уже слишком высока.

С другой стороны, арендодатели сейчас всерьез забеспокоились о рентабельности этого бизнеса. Насколько эти опасения оправданны – вопрос отдельного обсуждения. Но понятно, что это беспокойство может привести к продаже инвестиционных квартир. Анализ структуры предложения на рынке аренды и рентабельности этого вида бизнеса – в ближайшее время.

Иван Сергеев/sob.ru


1 км береговой полосы. Лес снаружи и внутри. 10 км по Новой Риге. Квартиры от 2 млн руб.

Нашли ошибку?

Фамилия Имя:
Ваш e-mail:
Телефон:
Сообщение:
    Квартиры нового поколения на Рублевке!

    15 мин.до метро Славянский б-р! Ипотека 7,4% на весь срок!

    Участки в КП "Нескучный сад"

    Бизнес-класс: 8 сот.=1,5 млн р. Все включено! Новорижское ш., 30 мин от Москвы, газ+свет+вода. Лес вокруг, парк и lounge-зона

    ГОТОВЫЙ ЖИЛОЙ ПОСЕЛОК!

    Участки на Новой Риге от 760 руб., включая газ, свет, воду, в окружении леса, 85км МКАД.

    Поселок у Истринского вдхр

    15 соток за 2,6 млн руб. 2 собственных пляжа на территории, все комм-ции действующие.

    +7 (495) 150-39-12

    Коттеджный поселок "Резиденция Рублево"

    Премиум поселок в окружении леса. Свой парк 10 га. Ст.метро "Строгино". 15 мин до центра Москвы!

    Старт продаж!

    Элитные таунхаусы с эксплуатируемой крышей! Выгода до 2 млн руб первым покупателям. Предложение ограничено!

    Новый поселок таунхаусов!

    Старт продаж в Park Fonte! Выгода до 2 млн руб. первым покупателям. Новая Рига, 23 км.

    Спец.предложение в Futuro Park

    Таунхаус 169 кв. м с открытой террасой на кровле за 13,9 млн руб. Клубный поселок с инфраструктурой.

    Участок с коммуникациями в поселке за 1,5 млн руб.

    Все коммуникации действующие. Входят в ст-ть участка. Поселок граничит с лесом. Договор купли-продажи.

    Квартиры нового поколения на Рублевке!

    Особенные квартиры от 1,7 млн руб! Чистая экология всего в 15 мин.от Москвы.

    Истринский лес

    15 соток в лесу с коммуникациями за 4,5 млн руб. Новая рига. Коммуникации действующие.

    ENS Онегино

    Британская и российская программы! Английский детский сад и начальная школа для детей от 3 до 11 лет.

    15 мин от м. Тушинская

    1 км береговой полосы. Лес снаружи и внутри. 10 км по Новой Риге. Квартиры от 1,7 млн руб.

    Квартира в Park Avenue с выгодой до 10%

    Квартира от 6,6 млн руб в готовом квартале премиум-класса. Park Avenue. Малоэтажный квартал. От 50 кв.м.

ГОТОВЫЙ ЖИЛОЙ ПОСЕЛОК!
Дачный поселок

Участки на Новой Риге от 760 руб., включая газ, свет, воду, в окружении леса, 85км МКАД.

Старт продаж!
Park Fonte (Парк Фонте)

Элитные таунхаусы с эксплуатируемой крышей! Выгода до 2 млн руб первым покупателям. Предложение ограничено!

Спец.предложение в Futuro Park
Коттеджный поселок Futuro Park (Футуро Парк)

Таунхаус 169 кв. м с открытой террасой на кровле за 13,9 млн руб. Клубный поселок с инфраструктурой.

Новый поселок таунхаусов!
Коттеджный поселок

Старт продаж в Park Fonte! Выгода до 2 млн руб. первым покупателям. Новая Рига, 23 км.

Квартира в Park Avenue с выгодой до 10%
Апартаменты Парк Авеню (Park Avenue). Квартира в Park Avenue с выгодой до 10%

Квартира от 6,6 млн руб в готовом квартале премиум-класса. Park Avenue. Малоэтажный квартал. От 50 кв.м.

15 мин от м. Тушинская
Лесобережный

1 км береговой полосы. Лес снаружи и внутри. 10 км по Новой Риге. Квартиры от 1,7 млн руб.

Коттеджный поселок "Резиденция Рублево"
Коттеджный поселок

Премиум поселок в окружении леса. Свой парк 10 га. Ст.метро "Строгино". 15 мин до центра Москвы!

ENS Онегино
Школа

Британская и российская программы! Английский детский сад и начальная школа для детей от 3 до 11 лет.

Истринский лес
Коттеджный поселок

15 соток в лесу с коммуникациями за 4,5 млн руб. Новая рига. Коммуникации действующие.

Коттеджный поселок "Новоархангельское"
Коттеджный поселок

Охраняемый жилой поселок в 6 км от Москвы. Все коммуникации центральные

Участки в КП "Нескучный сад"
Коттеджный поселок

Бизнес-класс: 8 сот.=1,5 млн р. Все включено! Новорижское ш., 30 мин от Москвы, газ+свет+вода. Лес вокруг, парк и lounge-зона

Квартиры нового поколения на Рублевке!
Лайково

15 мин.до метро Славянский б-р! Ипотека 7,4% на весь срок!

Участок с коммуникациями в поселке за 1,5 млн руб.
Дачный поселок

Все коммуникации действующие. Входят в ст-ть участка. Поселок граничит с лесом. Договор купли-продажи.

Готовый дом в поселке Вилла Нова
Коттеджный поселок Villa Nova (Вилла Нова)

14 км от МКАД. Готовый дом 219 кв м - 18 млн руб! Все коммуникации.

Актуальные предложения готовых домов!
Актуальные предложения готовых домов!

Продажа коттеджей «под отделку» и «под ключ». Удобный поиск готовых домов по любым параметрам.

Поселок бизнес-класса
Коттеджный поселок

Дом в готовом поселке со скидкой! 45 км по Новорижскому шоссе. Берег реки Истры. Все коммуникации проведены. Звоните!

Квартиры нового поколения на Рублевке!
Лайково 2

Особенные квартиры от 1,7 млн руб! Чистая экология всего в 15 мин.от Москвы.

Поселок у Истринского вдхр
Поселок-курорт

15 соток за 2,6 млн руб. 2 собственных пляжа на территории, все комм-ции действующие.

+7 (495) 150-39-12